Ile kosztuje sprzedaż mieszkania? Koszty z pośrednikiem i bez
Sprzedając mieszkanie, warto znać koszty, zanim wystawisz ogłoszenie, a nie dopiero u notariusza. Część z nich ponosi sprzedający, część kupujący, a niektóre zależą od tego, jak długo masz mieszkanie. Poniżej rozpisałam, co realnie płacisz przy sprzedaży – z pośrednikiem i bez.
Koszty, które ponosi sprzedający
1. Prowizja pośrednika (jeśli z niego korzystasz)
Prowizja nie jest ustalana przepisami – strony określają ją w umowie pośrednictwa. W poradnikach rynkowych najczęściej pojawia się przedział 2-3% ceny sprzedaży plus VAT. Przykład: przy sprzedaży za 500 000 zł i prowizji 2,5% to 12 500 zł netto, czyli 15 375 zł z VAT. Zwykle płaci sprzedający, choć bywa też dzielona między strony.
Co dostajesz w zamian: wycenę, przygotowanie oferty i zdjęć, publikację na portalach, prezentacje, negocjacje i pilnowanie dokumentów aż do aktu notarialnego. Bez pośrednika robisz to wszystko sam – oszczędzasz prowizję, ale poświęcasz czas i bierzesz na siebie ryzyko błędów w dokumentach i negocjacjach.
2. Świadectwo charakterystyki energetycznej
Przy sprzedaży mieszkania potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej, ważne przez 10 lat. W Krakowie kosztuje ono zwykle ok. 300 zł netto, najtańsze oferty zaczynają się od ok. 150 zł.
3. Dokumenty
Zaświadczenia ze spółdzielni lub od zarządcy (o braku zaległości, o osobach zameldowanych), odpis z księgi wieczystej czy wypis z rejestru gruntów to zwykle niewielkie kwoty, ale wymagają czasu. Warto zebrać je przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
4. Podatek dochodowy – tylko jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym je kupiłeś, od dochodu płacisz 19% podatku. Dochód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży (np. prowizję pośrednika), koszty nabycia i udokumentowane nakłady. Przykład: mieszkanie kupione w 2022 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 roku.
Podatku można uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej – jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz pieniądze na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania). Sprzedaż rozliczasz w zeznaniu PIT-39. Jeśli od końca roku zakupu minęło już 5 lat, podatku dochodowego nie płacisz wcale.
Koszty, które ponosi kupujący
- Podatek PCC 2% przy zakupie z rynku wtórnego – płaci go kupujący, nie sprzedający. Kupujący pierwsze mieszkanie może być z niego zwolniony.
- Taksa notarialna. Strony mogą umówić się inaczej, ale zwykle koszty notarialne pokrywa kupujący. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna taksa to połowa stawki ogólnej: np. 1 185 zł netto przy cenie 400 000 zł, 1 385 zł przy 500 000 zł i 1 585 zł przy 600 000 zł. Do tego dochodzi VAT, wypisy aktu i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.
- Prowizja pośrednika kupującego, jeśli korzysta z własnego pośrednika.
Ile kosztuje sprzedaż mieszkania w Krakowie? Przykład
Mieszkanie w Krakowie sprzedawane za 500 000 zł, właściciel ma je od 10 lat, sprzedaje z pośrednikiem przy prowizji 2,5% + VAT:
- prowizja: 15 375 zł,
- świadectwo energetyczne: ok. 300 zł,
- dokumenty: zwykle do kilkuset złotych,
- podatek dochodowy: 0 zł (minęło 5 lat).
Łącznie ok. 16 tys. zł, czyli ok. 3% ceny. Bez pośrednika koszt spada do kilkuset złotych – pytanie, czy przy samodzielnej sprzedaży uzyskasz tę samą cenę i w tym samym czasie.
Chcesz policzyć to dla swojego mieszkania?
Sprzedaję mieszkania w Krakowie i Wieliczce. Aktualne oferty znajdziesz w zakładce Nieruchomości. Przyjadę, obejrzę Twoją nieruchomość, podpowiem realną cenę i rozpiszę koszty dla Twojej sytuacji. Zgłoś nieruchomość albo zadzwoń: 731 666 099.
Źródła: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 4 i 7 (Dz.U. 2026 poz. 191); rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, § 3 i § 6 pkt 19 (Dz.U. 2024 poz. 1566); ustawa o PIT, art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e (Dz.U. 2026 poz. 592); poradnikprzedsiebiorcy.pl (prowizje, grudzień 2025). Artykuł ma charakter informacyjny – w sprawach podatkowych skonsultuj się z doradcą.
